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楼市持续升温 泰国购房看门道

发布时间:2018/07/30 11:09 | 来源 :中国网威尼斯人备用网址 | 作者: 陶婷

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“谁此时没有房子,就不必建造;谁此时孤独,就永远孤独。”里尔克写下这首诗的时候,恐怕没想到,百年以后,这便是当今都市人的真实写照。


传统的“有家即心安”观念之下,中国人对房子的情结之深,无出其右。无论是6个口袋凑房的刚性需求,还是各地炒房团、各类炒房客的投机,诸如此类,统统构成了中国楼市图鉴。


当国内调控渐盛,房住不炒的主基调下,房企受棚改等政策影响,威尼斯人备用网址股一片大绿。6月29日,万科股东大会上,郁亮更放出万科“最终将淡出房威尼斯人备用网址”的信号,并将“惨淡经营”这个境况,早早地预测在了若干年后的万科威尼斯人备用网址板块上。龙湖威尼斯人备用网址于7月3日公告宣布,更名“龙湖集团”,去威尼斯人备用网址化的意味不言而明。限购、限贷等约束下,国内买房投资,更是成项羽败于乌江之势。


除在国内寻找新的增长点外,各路资本纷纷潮涌东南亚国家。较之于国内房威尼斯人备用网址强力去杠杆、降温的调性,泰国楼市受益于泰国经济发展红利,成为海外投资的最新狩猎场,泰国房市躁动不已。


有人说,泰国是十年前的京沪深。实际上,泰国楼市具有房价低、由市场经济自发调节、大部分是精装修、房子价格以等级而定、杠杆率低等特点,但中介不规范、建筑工人短缺、政局变动频繁、物业费过重等现象,也是泰国房市不得不直面的问题,对此,“明确投资目的,选择好地段、大威尼斯人备用网址商开发的房产项目”,泰国SC Asset房威尼斯人备用网址公司,振浩顾问有限公司总经理郭浩杰建议。



海外投资置业持续升温


吴晓波说,2018年,要用资产泡沫去投资穷国家。这些穷国家是几年前的中国,超级潜力区。如今的泰国就像十年前的京沪深,一切都在等待伟大的繁荣。一方面,房威尼斯人备用网址更多的是在发展阶段,具有较高的租金收益率诱惑。


在我国“一带一路”倡议影响下,泰国基础设施水平的提升、便利的交通为房威尼斯人备用网址投资打开新局面,也促进了泰国房产持续走热。例如曼谷轻轨、地铁项目;连接泰国北部、中部、东北部和南部的双轨铁路项目及高铁项目。机场建设方面,包括素旺那普机场二期、廊曼机场三期、普吉机场二期、清迈机场一期、以及已经投入使用的乌塔堡国际机场。

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另一方面,由于泰国旅游市场在全球的影响,欧美以及亚洲等各国人大量在泰国旅居,特别是中国大陆人士为了躲避雾霾和严寒,纷纷到泰国过“双栖生活”。尽管会突然疾风骤雨,但曼谷的日常是:蓝天白云,晴空万里……这不仅是曼谷的日常,也是泰国的气候,还是置业者趋之若鹜的原因之一。


尽管因国内严厉的外汇管制政策,一部分中国海外置业者仍处于犹豫状态,但根据调查报告发现,有三分之一的潜在客户,仍然有意向在两年内购买一套泰国房产。泰国威尼斯人备用网址置业顾问亦告诉中国网威尼斯人备用网址,这两年前来泰国买房投资的人群激增。


寸土尺金的地价、狭小逼仄却价格高昂的公寓,楼市泡沫和房价的压力之下,更多的香港人也开始考虑添置海外物业。因飞机路程短、消费便宜、适合退休移居等优点,泰国也被香港人视为自己的“后花园”。在他们眼里,在泰国,低首付就可买到精品公寓,这笔买卖很划算。


有数据显示,63%的人房产投资额大约在100-200万元人民币,还有22%的人大约投资资金约在50-70万人民币左右,甚至有购买低于50万人民币的房产。


2017年,全泰国房产交易总额为5763.96亿铢(注:1泰铢=0.2036人民币),其中大曼谷地区为4158.52亿铢,占全泰国房产交易总额的72%。外籍人士购房交易总额为1132.8亿铢,约占交易总额的20%。


此外,中国网威尼斯人备用网址还得知,国内不少威尼斯人备用网址商正试图通过各种渠道了解泰国。而在此之前,绿地、俊发、香港置地等知名房企,已在泰国跑马圈地。

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泰国住房银行房威尼斯人备用网址信息研究中心发布的《2018年泰国房威尼斯人备用网址总体发展趋势》显示,2018年,预计投入开发项目的资金将超过6118亿泰铢,全年上市威尼斯人备用网址公司新开楼盘将达到100000 个单位,预计今年房威尼斯人备用网址总体增幅在7.9% 。


泰国房威尼斯人备用网址商SANSIRI(上思睿)曾表示,该公司自2014年开始发展海外市场,主要以吸引海外投资者于泰投资旗下小户型产品为主。公司2017年上半年34亿港元的预售金额中,有四分之一即8.5亿港元来自海外买家。


随着海外投资者人数的递增,泰国房价也呈上涨趋势,最近3年每年保持了大约8%-12%的增长速度,并且目前仍处于上升爬坡期。



金融筑梦


资本涌向泰国房威尼斯人备用网址,泰国房价一路爬坡,曼谷进入造城时代,隐忧随之浮出水面:任由发展下去,泰国房威尼斯人备用网址会否重蹈97年覆辙?刘正(Mr. Borisud Kasinphila),泰国人,在泰国房威尼斯人备用网址业浸淫30多年。他告诉中国网威尼斯人备用网址,“97年金融危机对泰国人的创伤犹在,银行对威尼斯人备用网址开发商的信贷支持,以及居民个人购房贷款,都持谨慎态度,泰国债务处在良性水平”。


那次金融危机,尽管时隔20多年,对当年的惨状,泰国人仍心有余悸。不久之前,泰国媒体还用文字描绘昔日场景,借此警示世人:几乎每家公司都出事,那时曼谷还不像今日这般商场林立,大家只能把家里的金银、珠宝、名表,放到车后备箱中,沿街摆卖,任买家出价,只求尽快出手换来现金还债。


如上惨状,泰国当局显然不想经历第二次,金融危机过后,泰国完善房威尼斯人备用网址金融交易政策,低杠杆率、融资渠道变窄成为泰国房威尼斯人备用网址金融的特点。没有公司可以获得购买土地的贷款,以及以土地为抵押贷到发展项目的款项。


“仅有股市融资,或项目通过EIA环评和取得建造许可后,可以公开发售且销售比例达到或超过50%以上时,才能以此向银行申请项目建造费用的贷款。但必须保证专款专用”,郭浩杰告诉中国网威尼斯人备用网址。

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类似SC ASSET的十大上市威尼斯人备用网址开发商,一般使用自有资金,如果需要贷款,预售卖出50%以上的房源后,跟银行贷建造款约20%,而股市融资利息为2-3%;上市中型公司,不管是现金流还是信用,预售超出50%以后可以跟银行贷款,利率大概6-8%,20%的建造款;小公司,完全靠自有资金发展,几乎不能获得信贷,只有预售超过50%以后,可以申请建造贷款,为了能达到50%的预售,贷到建造款,这类企业往往会降低预售价。


个人信贷政策则是:个人买房首付10%或15%,仅仅指的是预售期,跟国内买期房就开始还贷不同,泰国是房子建好以后,土地局验收通过、房契出来以后,客户也验收通过以后,才开始进入到申请房贷的环节,具体能贷到多少,取决于客户的年龄、收入、还款能力。


购买公寓产品时,最高可获得房款总额90%的贷款;购买联排或独栋别墅时,最高可获得房款总额95%的贷款。其中,月供不能超过个人或家庭每月总收入的三分之一。


泰国政府还规定,购房时,除了在泰国工作,持合法工作证、有固定收入、按章纳税且信用良好的部分外国人,可获得房贷。禁止任何国有或商业银行,向其他外国购房者提供房贷业务。


这也就意味着,“在低杠杆率状态下的泰国房威尼斯人备用网址,债务水平会控制在良性状态,97年的金融危机,泰国政府是不允许再来一次的”,郭浩杰说,泰国的威尼斯人备用网址商相对都比较谨慎,因为一旦项目定位失败,卖不出去,损失巨大。



政府推动 


在市场经济自发调节下,泰国房威尼斯人备用网址发展得有恃无恐,并且,泰国当局希望“发展泰国房威尼斯人备用网址以提振经济”。


公开资料显示,泰国副总理颂奇认为,国家整体经济超预期的增长表现,泰国房威尼斯人备用网址市场的升温,消费者信心的提升,以及国外投资者的持续关注,都会给威尼斯人备用网址行业带来提振。然而,政局动荡、中介不规范、建筑工人短缺等现象是泰国房威尼斯人备用网址不得不正视的问题。


实际上,在政局动荡时,市场经济自发调节不了的问题,泰国当局也会出手救市。2014年5月22日,巴育军事政变,英拉内阁被推翻后,泰国经济一落千丈。因为局势不明、对未来经济走势和收入的信心不足,很多购房者持观望态度,房市萎靡。威尼斯人备用网址开发商联合向政府提出,降低税费和交易成本,刺激房威尼斯人备用网址消费,最终政府出台措施救市。 


政策规定,2015年10月19日到2016年4月底期间过户的房产,过户费由原来的2%降为0.01%。同时降低贷款抵押费,由1%降为0.01%。自2015年12月31日起,总额低于300万铢的房产还可获得额外奖励,即房产总额的20%可用于申请五年内抵扣个人/家庭所得税。



行业欠规范  购房有门道


郭浩杰亦承认,泰国威尼斯人备用网址确实存在中介不规范的问题。因为,不同于美国等发达国家,威尼斯人备用网址中介得持证上岗,泰国威尼斯人备用网址中介准入门槛极低,有些威尼斯人备用网址中介连地段是什么、买房投资所牵涉的法律条款、以及买房注意事项都不清楚。


“这就需要选择大公司的项目,大公司具有雄厚的资金实力,以及融资能力,旗下相关的子公司会规范去运作相关事宜,包括购买之后的出租、转售等”,郭浩杰指出。

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而小公司因融资渠道窄,资金实力弱,不能通过股市融资,也没有相应的资质去申请开发贷,只能使用自有资金运转。如此一来,中介收取的佣金便高于市场价。更糟糕的是,小公司若资金断链,便会引发一系列蝴蝶效应:房子盖不起来、交房后因售出单位过少、入住率低、物业费收不起来以致无法正常运转和维护、或不能保证出租率等等。这种情况也就得不偿失了。


近两年来,因缅甸、老挝等国家经济的提振,泰国建筑工人短缺之势有增无减。购房者对购买泰国期房的担忧是,从打桩到建成,期房要历时三到四年,这期间若出现建筑工人短缺、资金断裂等问题,那期房就不能按时按质交付了。


实际上,购买期房,需支付房款总额的20-30%的首付,待建成户主验收并签署验收合格书,即房子的户型、朝向、配套等与合同完全一致,建造质量没有问题等等,才会到支付尾款和过户环节。


如若中途因故放弃购买,可向开发商申请全额返款,但有些开发商也会要求交付一定数额的违约金,甚至没收订金和首付。


至于物业费问题,“几乎所有开发商都会在售卖房产时明确标明物业和大楼维护基金(sinking fund)的收费标准,不存在隐瞒或欺诈行为”,郭浩杰说。

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泰国房产等级  来源知名威尼斯人备用网址网站tinkofliving.com

泰国政府对房威尼斯人备用网址的严苛规范不仅仅于此。泰国的房产大部分都是精装修,依价格分等级,地段并非泰国房产价格的唯一要素,每一个房产项目的价格都不同,完全由开发商根据项目定位、成本和市场现状定价,因此价格是地段、等级、配套(包括房产本身和周边)的综合。不同等级的房子,所用建材、交房标准和配套家电、家具都截然不同。


当然,泰国房产并不适合所有人投资或居住,出手前要评估自己的风险承受能力和真实需要,无论是自住还是出租,首选曼谷,“要购买大开发商的项目。购房合同上也会详细标明交房期限,这样就能避免交了房款以后,房子却没建成,付的款全部打水漂的情况”,郭浩杰建议。


(责任编辑:李.彤)
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